Høyesterett avklarer fristen for heving fra kjøpers side ved boligkjøp

I dom HR-2026-1307-A, avsagt 10. juni 2026, har Høyesterett avklart to sentrale spørsmål etter avhendingsloven: Hvor lang tid har en boligkjøper til å reklamere dersom vedkommende ønsker å heve boligkjøpet, og når begynner fristen å løpe?  Dommen gir et godt eksempel på at uten rask og tydelig fremsettelse av krav overfor motparten når mangler avdekkes på en bolig, risikerer kjøper å tape sitt krav.

Saksforholdet

I den konkrete saken ble kjøperne etter overtakelsen kjent med planer for veibygging i nærområdet som var mer omfattende enn hva de mente at salgsdokumentasjonen viste. De meldte raskt fra til selger at de mente det var gitt mangelfulle opplysninger om veiprosjektet. I de påfølgende månedene innhentet kjøperne blant annet nærmere opplysninger om veiprosjektet samt vurderinger av eiendommens verdi.

Varsel om heving ble sendt til selger 3 måneder og 22 dager etter overtakelsen, mens hevingserklæring ble sendt 4 måneder og 16 dager etter.

Tingretten kom til at kjøperne hadde krav på prisavslag, men ikke heving. Lagmannsretten ga kjøperne medhold i hevingskravet. Høyesterett opphevet lagmannsrettens dom fordi kjøperne hadde fremsatt hevingskravet for sent.

Rettslige spørsmål

Etter avhendingsloven § 4-19 må kjøper reklamere innen rimelig tid etter at en mangel er oppdaget eller burde vært oppdaget. Denne reklamasjonen er «nøytral» og behøver ikke angi hvilken misligholdsbeføyelse kjøper vil gjøre gjeldende. Slik nøytral reklamasjon var partene enige om at var blitt gitt i tide.

Selger anførte midlertid at kjøper ikke hadde oppfylt den særskilte reklamasjonsfristen i avhendingsloven § 4-13 andre ledd. Her angir loven at kjøper må gi melding om heving innen rimelig tid etter at vedkommende ble kjent med eller burde ha blitt kjent med mangelen.

Spørsmålene for Høyesterett var dermed:

For det første: hva som skulle anses som fristen utgangspunkt, dvs når kjøperne ble kjent med eller burde ha blitt kjent med mangelen.

For det andre: hvor lang tid kjøperne deretter har på å sende hevingserklæring, dvs ha som er «rimelig tid» i lovens forstand.

Utgangspunkt for den særskilte reklamasjonsfristen ved heving etter avhendingsloven § 4-13 andre ledd

Høyesterett slår fast i dommen at fristens utgangspunkt ved heving etter avhendingsloven § 4-13 andre ledd er det tidspunktet kjøperen kjente eller burde ha kjent til det forhold som gjør at det er en realistisk mulighet for at heving vil være rettmessig. Kjøperen må ha hatt en foranledning til å vurdere de faktiske forholdene som har betydning for om mangelen er vesentlig, men det kreves ikke at kjøperen har innhentet juridiske vurderinger. Den særskilte reklamasjonsfristen kan begynne å løpe på et senere tidspunkt enn den nøytrale reklamasjonsfristen, og friststarten må ses i sammenheng med fristens lengde.

I denne konkrete saken ble fristens utgangspunkt satt til samme dag som kjøperne henvendte seg til Statens vegvesen og fikk svar derfra vedrørende veiplanene. Dette var kort tid etter overtakelse. Fra dette tidspunktet mente Høyesterett at kjøperne kjente til de forholdene som gjorde at det var en realistisk mulighet for at heving vil være rettmessig. Dette til tross for at svaret ikke klarla for kjøperne hvor omfattende trafikk det ville bli eller hvilket verdiminus veiprosjektet utgjorde for eiendommen.

Reklamasjonsfristen lengde etter avhendingsloven § 4-13 andre ledd – hva er «rimelig tid»?

Høyesterett slår fast at det ikke kan fastsettes en absolutt frist, men uttaler at rettspraksis om nøytral reklamasjon, som bygger på at en frist på tre måneder i de fleste tilfeller vil være tilstrekkelig, gir veiledning også for særskilt reklamasjon. Høyesterett understreker at det skal foretas en konkret vurdering der det må ses hen til mangelens karakter og hensynene til begge parter. Fristens lengde må videre ses i sammenheng med fastsettelsen av fristens utgangspunkt.

I denne konkrete saken kom Høyesterett til at kjøperne hadde ventet for lenge. Hevingserklæring ble sendt 4 måneder og 16 dager etter at fristen begynte å løpe. De tapte dermed sin rett til å heve kjøpet.

Hvorfor er dommen viktig?

For boligkjøpere gir dommen et tydelig budskap: Når det avdekkes forhold som kan gi grunnlag for heving, må man handle raskt. Man har begrenset tid til å vurdere de økonomiske konsekvensene av mangelen, før man som selger må ta stilling til om kjøpet skal heves. Det vil i begrenset grad være mulig å avhjelpe dette gjennom å sende selger et varsel om heving. Slik saken lå an, fikk Høyesterett imidlertid ikke mulighet til å gå nærmere inn på dette.

For boligselgere gir saken samtidig en viktig påminnelse om at også eventuell nøling fra selgers side med å kreve heving, for eksempel i et tilfelle hvor kjøper ikke vil gi oppgjør for hele den avtalte kjøpesum, vil kunne bli bedømt strengt av domstolene. Også for selger er det viktig å søke juridisk bistand på et tidlig tidspunkt hvis det oppstår en tvist.

Hele dommen kan leses på lovdata.no.