Ny høyesterettsdom om leietakers erstatningsansvar

Den 16. juni avsa Høyesterett dom (HR-2026-1344-A) i en sak om leietakers erstatningsansvar for hærverk mot leieobjektet.
 
Dommen gjelder forståelsen av sentrale punkter i «Standard leieavtale for næringslokaler (brukte/’som de er’ lokaler)», gjerne kalt «meglerstandarden», og er viktig for alle som benytter denne ved utleie av næringslokaler.
 
I denne saken var det slik at NAV og Trondheim kommune leide felles lokaler i Trondheim. Etter at to personer tente på en sofa i mottaksområdet, ble sprinkleranlegget utløst, noe som forårsaket vannskader for flere millioner kroner.
 
Høyesterett frifant leietakerne. Utleier og utleiers forsikringsselskap måtte dermed bære kostnadene for hærverket.
 
Dommen er en påminnelse til alle utleiere om å tenke nøye gjennom kontraktens regler for vedlikeholdsansvar og ansvar for tilfeldig skade, samt å være nøye med å påberope alle relevante grunnlag for krav om erstatning.

Hele dommen kan leses på lovdata sine sider.
 
Høyesterett ga to viktige avklaringer i dommen:
 
1. Leietakers ansvar for «hærverk» etter punkt 13 i «meglerstandarden» omfatter ikke nødvendigvis brannstiftelse
 
Høyesterett gjorde en grundig tolkning av punkt 13 i «Meglerstandarden» om leietakers vedlikeholdsansvar og utbedringsplikt, og kom til at uttrykket «hærverk» i bestemmelsen ikke alltid vil omfatte alvorlige skadetilfeller med f.eks. brannstiftelse.
 
Om den generelle forståelsen av punkt 13 om utvidet vedlikeholdsplikt skrev Høyesterett: «Kjernen i vedlikeholdsplikten er utbedring etter typisk, avgrenset hærverk som for eksempel tagging og ruteknusing. Også skader som oppstår ved ildspåsettelse kan omfattes, som for eksempel svimerker på vegg eller innredning. Følgeskader av stort omfang, som for eksempel brannskader som oppstår etter ildspåsettelse når ilden brenner av seg selv, eller omfattende vannskader, faller derimot normalt utenfor.»
 
Høyesterett skrev videre: «Ved den nærmere grensedragningen vil det ha betydning hvor omfattende skaden er, om den skadevoldende handlingen har hærverkets typiske trekk, hvor tidkrevende det vil være å utbedre skaden, om utbedringene fordrer at utleieren involveres, og hvem av partene som best kan forsikre seg mot skaden. Ved branntilløp kan brannbegrepet slik det brukes i forsikringssammenheng, gi veiledning ved grensedragningen.»
               
I denne saken mente Høyesterett at brannstiftelsen klart lå utenfor det som kunne betegnes som «hærverk» etter punkt 13. Dermed kunne leietakerne ikke holdes erstatningsansvarlige på grunnlag av «Meglerstandardens» punkt 13.
 
2. Leietaker blir ansvarlig for tredjepersoners skadevoldelse etter punkt 19 (1) i «meglerstandarden» kun hvis leietaker selv har misligholdt leieavtalen
 
Her bekreftet Høyesterett sin egen tidligere dom i HR-2016-1447-A (KLP-dommen) og slo enda en gang fast at det alltid er et vilkår for leietakers erstatningsansvar etter punkt 19 (1) at leietakeren har misligholdt sine forpliktelser etter leieavtalen. Dette gjelder hele personkretsen i punkt 19 (1).
 
Dette betyr at det ikke er nok for utleier å påvise at tredjepersonen har vært uaktsom eller voldt skaden med vilje. Det må påvises at leietakeren kunne ha hindret dette og at leietakeren var mindre aktsom enn leieavtalen krever. Som eksempel nevner Høyesterett situasjonen der leietaker har gitt en tredjeperson adgang til eiendommen uten å ta tilstrekkelige forholdsregler i form av vakthold eller andre sikkerhetstiltak hvis det var behov for dette. Da kan ansvar for leietaker etter punkt 19 (1) bli aktuelt.
 
I saken her var det ikke anført at leietakeren hadde misligholdt sine forpliktelser etter avtalen, og utleier kunne da heller ikke kreve erstatning ut fra et slikt synspunkt.