Selgers rett til å utbedre mangler ved boligsalg 

Har du oppdaget mangler etter boligkjøpet? Da er det viktig å vite at selger både har en rett og en plikt til å rette opp i mangler.  

Denne retten og plikten kommer før du kan kreve andre løsninger som prisavslag eller erstatning. Dette kalles selgers utbedringsrett. Men hva betyr dette for deg som kjøper, og hvilke regler gjelder i slike situasjoner? 

Hva betyr selgers utbedringsrett for deg? 

Selger har rett til å rette opp i mangler før du kan fremme andre krav. Her er de viktigste tingene å vite: 

  • Du kan ikke nekte selger å utbedre mangelen, med mindre det finnes spesifikke unntak. 
  • Selger må dekke alle kostnadene for utbedringen. 
  • Retten gjelder både fysiske og rettslige mangler. 
  • Selger må benytte utbedringsretten innen rimelig tid. 

Når kan du nekte utbedring? 

Selgers rett til å utbedre er ikke absolutt, og du kan nekte utbedring hvis det medfører urimelig ulempe for deg. Dette kan for eksempel være tilfelle hvis: 

  • Utbedringen vil ta uforholdsmessig lang tid. 
  • Du må flytte ut mens arbeidet pågår. 
  • Tidligere forsøk fra selger på å rette opp mangelen har mislyktes. 

Hva må selger gjøre? 

Hvis selger ønsker å utbedre mangelen, må han: 

  • Påberope seg utbedringsretten raskt. 
  • Starte arbeidet innen rimelig tid og ha en konkret fremdriftsplan. 
  • Sørge for at arbeidet utføres fagmessig, og ved behov bruke kvalifiserte fagfolk. 

Hvordan bør du som kjøper opptre? 

Hvis du oppdager en mangel, er det viktig å handle riktig for å beskytte dine rettigheter: 

  • Reklamér skriftlig til selger så raskt som mulig. 
  • Ikke start utbedring selv før selger har fått muligheten til å vurdere mangelen og eventuelt utbedre den. 
  • Krev dokumentasjon på at selger vil gjøre utbedringen fagmessig. 
  • Vær streng med selger om tidsplan og fremdrift. 

Hva skjer hvis reglene brytes? 

Det kan få konsekvenser hvis enten du som kjøper eller selger ikke overholder reglene: 

Hvis du nekter selger å utbedre 

  • Du kan miste retten til å kreve prisavslag eller erstatning. 
  • Du kan bli ansvarlig for merkostnader. 

Hvis selger ikke overholder sine plikter 

  • Du kan kreve andre løsninger som prisavslag eller erstatning. 
  • Du kan få rett til å utbedre mangelen selv og kreve kostnadene dekket av selger. 

Spesielle situasjoner 

I noen tilfeller kan det være nødvendig å handle raskt: 

Absolutt reklamasjonsfrist 

Hvis mangelen må utbedres umiddelbart, som ved vannlekkasjer eller helseskadelige forhold, kan du som kjøper handle uten å vente på selger, men husk å: 

  • Dokumentere situasjonen grundig. 
  • Informere selger umiddelbart. 
  • Begrense arbeidet til det helt nødvendige. 

Ved uenighet om mangelen 

Hvis dere er uenige om det faktisk foreligger en mangel, bør du likevel oppfordre selger til å benytte utbedringsretten, og sette en frist. En uavhengig faglig vurdering kan være nyttig for å løse konflikten. 

Våre anbefalinger 

For å unngå misforståelser og konflikter, anbefaler vi følgende: 

For deg som kjøper 

  • Reklamér skriftlig så snart mangelen oppdages. 
  • Gi selger en rimelig frist til å vurdere utbedring. 
  • Dokumenter mangelen med bilder og beskrivelser. 
  • Ikke start utbedring uten at selger har fått muligheten til å vurdere mangelen og fått en frist for utbedring. 

For selger 

  • Svar raskt på reklamasjoner. 
  • Gi tydelig beskjed hvis du vil påberope deg utbedringsretten. 
  • Legg frem en konkret plan for utbedringen. 
  • Sørg for at arbeidet utføres av kvalifiserte fagfolk. 

Hva er et testament? 

Et testament er et juridisk dokument der du bestemmer hvordan din formue skal fordeles etter din død. Uten testament fordeles arven etter arvelovens regler. Et testament gir deg mulighet til å: 

  • Fordele arven annerledes enn det som følger av loven 
  • Gi arv til personer eller organisasjoner som ikke er dine arvinger etter loven 
  • Bestemme hvordan spesifikke eiendeler skal fordeles 
  • Sikre at din ektefelle eller samboer arver mer enn lovens minimumskrav 
  • Gi gaver som skal oppfylles etter din død 

Trenger du bistand? 

Mangelsaker ved boligsalg kan være krevende og juridisk komplekse. Vi har lang erfaring med slike saker og kan bistå både kjøpere og selgere med: 

  • Vurdering av ansvar og rettigheter. 
  • Rådgivning om utbedringsrett. 
  • Bistand ved tvister og forhandlinger.