Heving av boligkjøp ved mangler 

Har du oppdaget alvorlige mangler ved boligen du har kjøpt? I noen tilfeller kan manglene være så alvorlige at du har rett til å heve kjøpet.  

Her forklarer vi når du kan kreve heving og hva det innebærer. 

Hva betyr det å heve et boligkjøp? 

Å heve et boligkjøp betyr at hele kjøpet blir kansellert: 

  1. Du som kjøper får tilbake kjøpesummen 
  2. Selger får tilbake boligen 
  3. Begge parter skal stilles som om kjøpet aldri fant sted 

Dette er den mest inngripende reaksjonen du kan kreve ved mangler. Derfor er vilkårene strenge for å kunne heve. 

Når kan du kreve heving? 

For å kunne heve kjøpet må disse vilkårene være oppfylt: 

  1. Det må foreligge en vesentlig mangel ved boligen 
  2. Mangelen må gi deg som kjøper rimelig grunn til å si deg løs fra avtalen 
  3. Andre løsninger (som utbedring, prisavslag eller erstatning) må ikke kunne rette opp situasjonen på en tilfredsstillende måte 

Hva er en vesentlig mangel? 

En mangel regnes som vesentlig når den er så alvorlig at den rokker ved formålet med kjøpet. Eksempler kan være: 

  1. Omfattende råte- eller fuktskader som gjør boligen ubeboelig 
  2. Store konstruksjonsfeil som truer bygningens stabilitet 
  3. Ferdigattest eller brukstillatelse trukket tilbake av kommunen  
  4. Ulovlige forhold som ikke kan rettes 
  5. Omfattende rotteangrep 
  6. Annet vesentlig avvik 

Eksempel fra rettspraksis 

I en dom fra Høyesterett i 2010 fikk kjøperen medhold i krav om heving fordi: 

  1. Boligen hadde omfattende mangler (fukt, trekk og konstruksjonssvakheter) 
  2. Utbedring ville kreve at familien måtte flytte ut i lengre tid 
  3. De samlede ulempene var så store at prisavslag ikke var tilstrekkelig 

Når kan du ikke kreve heving? 

Du kan normalt ikke heve kjøpet hvis: 

  1. Mangelen kan utbedres uten urimelig ulempe for deg 
  2. Et prisavslag kan kompensere fullt ut for mangelen 
  3. Du kjente til mangelen da du kjøpte boligen 
  4. Du har ventet forlenge med å reklamere  

Hva skjer ved heving? 

Hvis du får medhold i heving, skal det gjennomføres et hevingsoppgjør: 

  1. Du tilbakeleverer boligen til selger 
  2. Selger tilbakebetaler kjøpesummen til deg, med tillegg av forsinkelsesrente fra én måned etter hevingserklæring 
  3. Det gjøres fradrag for den nytten du har hatt av boligen (leieverdien) 
  4. Du kan ha krav på erstatning for utgifter i tillegg 

Bør du kreve heving? 

Før du krever heving bør du vurdere: 

  1. Om mangelen faktisk kvalifiserer til heving 
  2. Om andre løsninger (som prisavslag) kan være bedre 
  3. De praktiske konsekvensene av å måtte flytte – og av å bli boende 
  4. Kostnadene ved en eventuell rettssak 
  5. Muligheten for å komme til enighet med selger  

Hvordan går du fram? 

  1. Dokumenter mangelen grundig (bilder, rapporter, etc.) 
  2. Reklamér skriftlig til selger så snart som mulig 
  3. Send flere reklamasjoner hvis du oppdager nye feil 
  4. Vurder å kontakte advokat for juridisk bistand 
  5. Få en fagkyndig vurdering av mangelen 
  6. Forsøk å komme til enighet med selger 
  7. Hvis enighet ikke oppnås, vurder rettslige skritt  

Slik kan Ness Lundin hjelpe deg 

Vi i Advokatfirmaet Ness Lundin har lang erfaring med boligtvister og kan bistå deg med: 

  1. Vurdering av om du har grunnlag for å heve kjøpet 
  2. Forhandlinger med selger 
  3. Dokumentasjon og bevisføring 
  4. Ta saken inn for retten hvis nødvendig  

Gjennom vårt samarbeid med Huseierne har vi opparbeidet bred erfaring med alle typer boligtvister.