Hva er en servitutt?
En servitutt er en form for heftelse på fast eiendom. Servitutten griper inn i eierens frie bruk eller gir andre rett til en bestemt type bruk av eiendommen. Servitutter kan være etablert av offentlig myndighet, f.eks. at det offentlige sikrer seg rett til å føre kraftledning over en tomt, eller gjennom avtale, f.eks. en veirett. Det er avtaleservituttene som oftest fører til strid og et behov for juridisk hjelp.
Det er to hovedtyper av servitutter – positive og negative. Positive servitutter er de mest vanlige. En positiv gir rett til å bruke eiendommen på en bestemt måte. Et vanlig eksempel er veirett, typisk rett til vei over naboens tomt for å komme ut til gata.
Negative servitutter gir rett for andre til å bestemme at en viss type bruk ikke skal skje på eiendommen. For eksempel at det kun skal være villa-bebyggelse på tomten. Slike villa-klausuler er ikke helt uvanlige når en stor tomt deles opp og det bygges enebolig på den fradelte tomten. Naboen vil da ofte ønske å sikre seg at det ikke bygges boligblokk der uten hans samtykke (og vederlag).
Undersøkelse av servitutter før kjøp av fast eiendom
Ved kjøp av fast eiendom er det alltid viktig å undersøke hvilke servitutter som hefter på eiendommen. De fleste boligkjøpere vet at i Norge skal det være opplyst om servitutten i grunnboken. Tinglyste servitutter har rettsvern. Rettsvern betyr at servitutten fortsetter å være juridisk bindende selv om eiendommen blir solgt uten at den nye kjøperen får informasjon om servitutten.
Det som mange boligkjøpere ikke vet, er at man må henvende seg til Kartverket for å få tak i selve avtaledokumentet om servitutten. Det vil alltid finnes et avtaledokument fra den gang servitutten ble skapt. Noen får seg en skikkelig overraskelse når de leser avtalen for første gang. Kanskje er servitutten ikke slik de trodde, eller kanskje er ordlyden i servitutten åpen for tolkning.
Servitutter i lovverket
Selv om en servitutt er tinglyst, så betyr ikke det at innholdet i servitutten er skrevet i sten og aldri kan bli forandret. Det er servituttlova fra 1968 som regulerer dette rettsområdet. I servituttlova er det bestemt at servitutter både kan endres («omskipes») og avskaffes («avskipes»). I rettspraksis og juridisk teori er det også åpnet for at servitutter kan bortfalle ved passivitet, selv om dette er mindre aktuelt i våre dager. I tillegg kommer mothevd og frihevd, som reguleres av hevdslova av 1966.
Man kan også bli uenig med naboen om hva som er innholdet i en servitutt: hva konkret går bruksretten ut på? Dette er et spørsmål om tolkning av servitutter. Noen ganger kan tolkning og endring gli over i hverandre.
Tolkning av servitutter
Det er mange tolkningsspørsmål som kan oppstå rundt servitutter. Et eksempel er en gammel servitutt, utformet i en annen tid. I mellomtiden har samfunnet og nabotomtenes behov endret seg. Så er det en servitutt som gir Eiendom A rett til vei over Eiendom B. Er det da vei med bil eller vei til å gå på? Det kan komme som en overraskelse på mange at en veirett ikke trenger å bety rett til å kjøre bil på den veien. Slike avtaler må leses i lys av tiden og forholdene.
Andre ganger er servituttavtalen uklar eller veldig kort. Et eksempel på det kan være rett til parkering, men at det ikke er vedtatt noen regler om hvordan og nøyaktig hvordan. Noen ganger kan det også være flere naboer som har rett til parkering på samme parkeringsplass hos en tredje nabo uten at det er klart angitt hvor og hvordan de skal parkere der. Og hvor bred skal veien til parkeringsplassen være?
Veiretter er kanskje den vanligste kilden til uenighet om servitutter. I tillegg kommer vedlikehold, kostnadsfordeling og oppgradering av veien. Når flere eiendommer benytter samme vei, er det viktig å være klar over at dette er særskilt regulert i veglova fra 1963 (veiloven). Veglova har også regler om etablering og drift av veglag (veilag). Bestemmelsene om dette står i veglovas §§ 53 – 56.
Reelle og personlige servitutter
Et annet tema er hvorvidt servitutten tilhører eiendommen eller om den tilhører den bestemte personen som eier eiendommen. Dette er skillet mellom reelle servitutter (tilhører eiendommen) og personlige servitutter (tilhører eier av eiendommen). I sistnevnte tilfelle vil servitutten forsvinne når eieren selger og flytter.
I hvilke tilfeller burde jeg kontakte advokat?
I tvister om servitutter kan det være fristende å true naboen med advokat og domstoler. Det beste kan likevel være å ta en prat over gjerdet med naboen. Da får man en løsning som er bedre for naboforholdet, og billigere. Å ha et dårlig forhold til naboene sine er belastende og skaper ikke et hyggelig bomiljø.
Hvis en prat over gjerdet ikke hjelper, kan det være fornuftig å involvere advokat. Første steg for advokaten vil ofte være å hjelpe med å finne en avtale. Neste steg vil være rettslig behandling.
Rettslig behandling av servitutter kan følge forskjellige spor og forskjellige domstoler. Det kan tas ut sak for jordskifteretten i noen tilfeller, andre ganger vanlig domstolsbehandling. Det kan også bli spørsmål om ekspropriasjon.
Hos Advokatfirmaet Ness Lundin DA kan du få råd om hva som er aktuelt i din sak og hvordan du best kan komme fram til det resultatet du ønsker.
