Selgers utbedringsrett ved mangler knyttet til fast eiendom

Selgers utbedringsrett

Dersom det oppdages mangler ved en eiendom, kan selger tilby seg å rette mangelen. Retting innebærer at mangelen blir utbedret, slik at eiendommen samsvarer med hva som er avtalt mellom partene.

Kjøperen kan i utgangspunktet ikke avslå selgers tilbud om å rette mangelen, og har i slike tilfeller derfor ikke valgfrihet med hensyn til å gjøre andre mangelskrav gjeldende, jf. avhl. § 4 – 10. Dersom kjøper har lidt tap som ikke blir avhjulpet ved utbedring, kan imidlertid dette tapet kreves dekket selv om mangelen blir utbedret. Et praktisk eksempel er der kjøper engasjerer en fagkyndig for å avdekke om det overhodet foreligger en mangel.

Les mer om selve mangelsvurderingen etter avhendingsloven her.

Rekkevidden av utbedringsretten

Selgers utbedringsrett er underlagt visse begrensninger, og gjelder følgelig ikke ubetinget. Dersom det vil være til urimelig ulempe for kjøperen og kjøperen ikke har urimelig grunn til å motsette seg rettingen, plikter ikke kjøperen å godta selgers rettingstilbud.

Hva som skal til for at kjøper kan avslå selgers rettingstilbud beror på en konkret og skjønnsmessig vurdering. Sentrale momenter er hvor lang tid det vil ta å rette mangelen, om det er realistisk at mangelen lar seg rette og hvor omfattende begrensninger retting medfører for kjøpers mulighet til å utnytte eiendommen mens arbeidet pågår. Dersom utbedring krever at kjøperen må flytte ut av eiendommen i en lenger periode, vil dette eksempelvis kunne være en så urimelig ulempe at selger ikke kan kreve retting av mangelen mot kjøpers vilje.

Selger må påberope seg og utføre utbedringen innen rimelig tid

Selger må aktivt påberope seg retten til å utbedre mangelen overfor kjøper. Avhendingsloven § 4 – 10 angir ingen frist for når rettingstilbudet må fremsettes. Sett hen til at loven stiller krav om at retting må utføres i «rimelig tid» etter at kjøper har reklamert overfor selger, fremgår det imidlertid forutsetningsvis at selger også må tilby slik retting innen rimelig tid. Tilsvarende er lagt til grunn rettspraksis, jf. Rt. 2006 s. 999, hvor det ble slått fast at selger ikke kan vente urimelig lenge med å tilby utbedring av mangelen. Dersom selger ønsker å utbedre mangelen fremfor å bli møtt med andre mangelskrav, bør selgeren derfor signalisere dette relativt kort tid etter å ha bli gjort kjent med mangelen.

Slik som nevnt ovenfor, må også selve gjennomføringen av utbedringen skje innen rimelig tid. Hva som er rimelig tid lar seg ikke tidfeste, men beror på en nærmere vurdering av de konkrete omstendighetene i saken. Det sentrale er at rettingsprosessen raskt kommer i gang og har en effektiv fremdrift. Selv om utbedringsarbeidet kan ta noe tid, er dette med andre ord ikke i seg selv bestemmende for hva som utgjør rimelig tid. Dersom varigheten av arbeidet svarer til hvor lang tid det vanligvis tar å få rettet den aktuelle mangelen, vil dette typisk oppfylle lovens krav. Se til illustrasjon HR-2021-668-A, hvor rettingsarbeidet først ble sluttført etter to år, hvilket ble funnet å være innen rimelig tid.

Advokatfirmaet Ness Lundin har i mange år arbeidet med saker innen fast eiendoms rettsforhold. Gjennom vårt samarbeid med Huseierens Landsforbund (HL) bistår vi klienter innen et stort spekter av sakstyper. Våre advokater har bred erfaring innen dette rettsfeltet.

Ta gjerne kontakt for en gratis samtale om din sak!
Ring oss på 23 29 90 00 eller kontakt oss via vårt kontaktskjema.