Ulike typer reklamasjon og reklamasjonsfrister
Avhendingsloven skiller mellom nøytral og spesifisert reklamasjon. En nøytral reklamasjon er en melding som orienterer selgeren om avtalebruddet og at misligholdskrav vil bli gjort gjeldende, jf. avhendingsloven § 4-19. Plikten gjelder uavhengig av hva slags avtalebrudd det er tale om, og kommer til anvendelse både ved mangler, forsinkelse, rettsmangler og rådighetsmangler.
Dersom kjøper vil heve kjøpet eller kreve en mangel utbedret, må det i tillegg fremsettes en spesifisert reklamasjon, jf. avhl. § 4-11 og § 4-13. Dette betyr at selgeren ikke bare må bli orientert om at et mangelskrav vil bli gjort gjeldende, men også at den spesifiserte mangelsbeføyelsen utbedring eller heving påberopes. Den spesifiserte reklamasjonen må skje samtidig med, eller i rimelig tid etter, den nøytrale reklamasjonen.
I tillegg til skillet mellom nøytral og spesifisert reklamasjon, skiller avhendingsloven mellom relativ og absolutt reklamasjonsfrist. For at kjøper skal ha sitt mangelskrav i behold, må begge frister være overholdt. Den absolutte reklamasjonsfristen er fem år og løper fra tidspunktet for overtakelsesforretningen. Den relative reklamasjonsfristen kan derimot ikke fastlegges generelt, men beror på en konkret vurdering av hva som utgjør «rimelig tid». Generelt vil reklamasjon innen to til tre måneder bli ansett å oppfylle lovens krav til rimelig tid, jf. Rt. 2010 s.103. Fristen kan imidlertid etter omstendighetene være kortere.
Til forskjell fra den absolutte reklamasjonsfristen, er den relative reklamasjonsfristen underlagt et subjektivt starttidspunkt. Den relative fristen starter å løpe fra kjøperen oppdaget, eller burde ha oppdaget, avtalebruddet. Selv om kjøper reklamerer kort tid etter at misligholdet blir oppdaget, kan følgelig kravet være tapt. Ved overtakelse bør kjøperen derfor undersøke eiendommen med sikte på å oppdage eventuelle avvik fra det avtalte og orientere selgeren straks det er oppdaget symptomer på mangler.
Reklamasjonen er rettidig når nøytral, og eventuelt spesifisert, reklamasjon er fremsatt innen utløpet av både den absolutte og relative reklamasjonsfristen
Unntak ved bebreidelsesverdig opptreden fra selger
Dersom selger har vært grovt uaktsom, uærlig eller handlet i strid med god tro, gjelder ikke reklamasjonsreglene. Selgeren må i slike tilfeller tåle at kjøper har sitt mangelskrav i behold, til tross for at det er ikke er reklamert i tråd med avhendingslovens regler. Eksempler på adferd som kan frata selgeren det reklamasjonsrettslige vernet, er manglende opplysninger om forhold som selgeren kjente til og som var i kjøperens interesse å vite. Dersom boligen har et gjentakende problem med skadedyr, vil manglende orientering om dette for eksempel kunne oppheve reklamasjonsplikten.
Bortfall av mangelskrav til tross for rettidig reklamasjon
Selv om kjøper har reklamert i tide, kan mangelskravet være bortfalt. Foreldelsesreglene løper parallelt med reklamasjonsreglene, og innebærer at retten til å gjøre kravet gjeldende kan gå tapt før reklamasjonsfristen er utløpt. Reklamasjon avbryter ikke foreldelsesfristen, og kjøper må derfor sørge for å avbryte fristen etter begge regelsett.
