Derfor bør du tinglyse kjøp av fast eiendom

Tinglysing gir kjøper rettsvern

Eiendomsrett er ikke betinget av at eiendommen er tinglyst i nye eier sitt navn. Når vilkårene for overføring av eiendomsrett er oppfylt i henhold til kjøpekontrakten mellom kjøper og selger, vil kjøper ha ervervet eiendomsrett selv om eiendommen forblir tinglyst i selgers navn. Tinglysing er likevel sterkt å anbefale. Tinglysing beskytter kjøper mot at eiendommen går tapt som følge av rettighetskollisjoner, ved at kjøper oppnår rettsvern. Dersom eiendommen ikke er tinglyst i kjøpers navn, risikerer kjøper at selgers kreditorer tar beslag i eiendommen eller at selger urettmessig selger eiendommen til andre kjøpere, med dertil påfølgende tap av eiendomsretten.

Les mer om fast eiendoms rettsforhold.

I Høyesteretts dom av 5. januar 2017 (HR-2017-33-A) kunne eksempelvis selgers konkursbo ta beslag i en rekke eiendommer som følge av manglende tinglysing. Selv om eiendommen blir kjøpt av nær familie eller andre man stoler på, er det derfor viktig å skaffe rettsvern. Virkningene av manglende tinglysing praktiseres nemlig svært strengt. Det vil ikke komme kjøper til gode at vedkommende utvilsomt er den rette eier av eiendommen.

Tinglysing av kjøpekontrakt er ikke tilstrekkelig

For å beskytte seg mot at eiendommen går tapt ved eventuell rettighetskollisjon, er det ikke tilstrekkelig å tinglyse kjøpekontrakten. For at kjøper skal ha rettslig beskyttelse for eiendomsretten, må selve skjøtet tinglyses. Skjøtet er et dokument som bekrefter et eierskifte. Dette dokumentet er nødvendig for at kjøper skal bli oppført som hjemmelshaver til eiendommen i grunnboka. Når kjøper er registrert som rette eier av eiendommen, er kjøper beskyttet mot å måtte avstå rettigheter til selgers kreditorer og andre som hevder uregistrerte eller senere registrerte rettigheter til eiendommen, jf. tinglysingsloven §§ 20 og 23.

Andre utfordringer forbundet med manglende tinglysing

I tillegg til risikoen for at tredjemenn kan få rett til eiendommen, er det forbundet andre og til dels store utfordringer ved manglende tinglysing. Ved videresalg vil for eksempel kjøper som regel kreve overføring av grunnbokshjemmelen, og manglende tinglysing vil følgelig kunne skape utfordringer når eiendommen på et senere tidspunkt skal selges. Dersom selger fortsatt er i live, kan det utstedes skjøte i ettertid. Etter lang tid vil imidlertid selger kunne ha gått bort eller det kan være vanskelig å oppnå kontakt. Dette gjør seg desto mer gjeldende der eiendommen er overdratt gjennom flere ledd uten at overdragelsene er tinglyst.

Arbeidet med å få tinglyst eiendommen til rette eier kan med andre ord bli tidkrevende og by på en rekke praktiske og rettslige utfordringer. De samme utfordringene gjør seg gjeldende dersom man for eksempel ønsker å benytte eiendommen som sikkerhet for lån, ettersom tinglysing av pant i eiendommen fordrer samtykke fra hjemmelshaver. Som følge av prioritetskonfliktene som kan oppstå ved manglende tinglysing, vil en finansinstitusjon neppe gi lån dersom panteheftelsen ikke kan tinglyses.

Kjøpers rettsstilling når andre hevder rett til eiendommen

Dersom kjøper har ervervet eiendomsrett til eiendommen, men ikke tinglyst skjøtet, risikerer kjøper at eiendommen går tapt ved eventuell rettighetskollisjon eller at andre får rettigheter til eiendommen, slik som for eksempel en veirett. Dersom andre hevder å ha rettigheter til eiendommen i kraft av avtale, er det imidlertid et krav om at de har vært i god tro. Tilsvarende gjelder ikke for selgers kreditorer, som kan ta beslag i eiendommen vel vitende om at eiendommen ikke lenger tilhører selger. Kontrakten mellom kjøper og selger vil imidlertid fortsatt være gyldig, og kjøper kan få krav på erstatning.

Ta gjerne kontakt for en samtale om din sak!
Ring oss på 23 29 90 00 eller kontakt oss via vårt kontaktskjema.