Krav om verdireduserende mangel for å kreve prisavslag
Foreligger det en verdireduserende mangel ved eiendommen, uten at selger tilbyr seg å utbedre mangelen, kan kjøper fremme krav om prisavslag etter avhl. § 4-12. Dersom mangelen ikke har negative økonomiske konsekvenser for verdien av eiendommen, vil prisavslag derimot være avskåret. Bakgrunnen er at prisavslag skal kompensere for den økonomiske ubalansen mangelen har skapt i avtaleforholdet.
Les mer om selve mangelsvurderingen etter avhendingsloven her.
Prisavslagets størrelse
Dersom mangelen har hatt en verdireduserende effekt, oppstår det spørsmål om hvor mye av den opprinnelige kjøpesummen kjøperen kan kreve i prisavslag. Avhendingsloven oppstiller to alternative utmålingsmodeller. Den teoretiske hovedregelen er at kjøperen kan kreve et forholdsmessig prisavslag, jf. avhl. § 4-12 første ledd. I dette ligger det at forholdet mellom den nedsatte prisen og kjøpesummen skal svare til forholdet mellom verdien av eiendommen i mangelfull og kontraktsmessig stand. Dersom mangelen fører til at eiendommens antatte markedsverdi er redusert med 15 %, vil kjøper kunne kreve 15 % av kjøpesummen i prisavslag.
Den praktiske hovedregelen er imidlertid at prisavslaget svarer til kostnaden med å få mangelen utbedret, jf. avhl. § 4-12 annet ledd. Bakgrunnen for dette er at det må godtgjøres at mangelen har ført til en reduksjon i markedsverdien som avviker fra utbedringskostnadene, jf. avhl. § 4-12 annet ledd. I dette ligger det et krav om at prisavslag basert på verdireduksjonen klart må skille seg fra kostnadene ved å få mangelen utbedret, jf. Rt. 2000 s.1999. Det er med andre ord ikke tale om et skjerpet beviskrav, men en vurdering av om den beløpsmessige differansen er stor nok til å følge hovedregelen om forholdsmessig prisavslag.
Dersom det blir godtgjort at et forholdsmessig prisavslag avviker fra utbedringskostnadene, blir kjøperen tilkjent et forholdsmessig prisavslag, jf. Rt. 2010 s. 1395. Kjøperen kan følgelig ikke velge å kreve prisavslaget utmålt etter utbedringskostnadene der utbedringskostnadene gir et bedre resultat enn et forholdsmessig avslag. Tilsvarende er kjøperen ikke avskåret fra å kreve forholdsmessig prisavslag selv om summen overstiger utgiftene ved å utbedre mangelen. Den beløpsmessige differansen mellom utmålingsmodellene blir følgelig bestemmende for hvilken regel som kommer til anvendelse, og med det også prisavslagets størrelse.
